Leren van het NRE-terrein in Eindhoven: 7 tips voor collectieve gebiedsontwikkeling

Over het NRE-terrein

Het NRE-terrein in Eindhoven is een inspirerend voorbeeld van hoe collectieve gebiedsontwikkeling tot leven kan komen. Wat ooit begon als een voormalige gasfabriek en later het Nutsbedrijf Regio Eindhoven, is nu een bruisende plek vol bedrijvigheid, creativiteit en collectief eigenaarschap. In een paar fasen kregen initiatiefnemers de kans om zelf bestaande en nieuwe gebouwen op het terrein te (her-)ontwikkelen. Het resultaat: achttien unieke gebouwen met een mix van wonen, werken, horeca, en collectieve voorzieningen, gerealiseerd door en voor de gebruikers zelf. Architectenbureau Houben / Van Mierlo was in verschillende rollen intensief betrokken bij de ontwikkeling van het NRE-terrein. Zo werkten zij in de rol van architect/stedenbouwkundige aan een reeks bestaande en nieuwe gebouwen, maar traden zij ook op als ontwikkelaar en huurder van een door henzelf ontwikkeld bedrijfsverzamelgebouw. Met verschillende petten op geeft Jelle de volgende adviezen mee aan initiatiefnemers op de Tramkade.

1.    Begin op tijd met je plan

Volgens Jelle is het zaak om al in een vroeg stadium te beginnen met je plan. De eerste initiatiefnemers van het NRE-terrein begonnen al met hun plannen ver voordat het bestemmingsplan definitief was. Door vroeg te starten, konden ze invloed uitoefenen op de spelregels en het stedenbouwkundig plan. Ook het maken van een goed plan en bieding voor de Tramkade is tijdrovend. Wacht niet op de gemeente of anderen maar wees maximaal vooruitstrevend.

2. Groot gebouw? Denk na over collectieve voorzieningen

Een groot gebouw biedt kansen voor gedeelde functies zoals een daktuin, keuken, overleg – en presentatieruimte of een werkplaats. Deze voorzieningen versterken de gemeenschap en maken het gebouw aantrekkelijker voor verschillende gebruikers. “In ons eigen pand op het NRE-terrein hebben we een grote gezamenlijke keuken/kantine met dakterras en grote vide met een tribunetrap voor presentaties. Alléén is het vaak lastig om dit soort voorzieningen te realiseren. Als je het samen doet, dan kun je een ongelooflijk rijk programma maken.”

3. ‘Doe het zelf’ maakt betaalbaar

Zelfbouw en zelfafbouw kunnen de kosten aanzienlijk drukken. “In het NRE-project bouwden veel bewoners en ondernemers zelf hun gevels en interieurs af, vaak met hulp van anderen uit de community. Dit vergroot niet alleen de betaalbaarheid, maar ook de verbondenheid.”

4. Ga slim om met installaties

Slim omgaan met installaties kan veel geld besparen. Door bijvoorbeeld een ‘bedrijfsruimte’ in te richten in plaats van een ‘kantoorruimte’, gelden andere, minder strenge eisen voor ventilatie en isolatie. Hierdoor heb je misschien een ander comfort, maar meer vrijheid in je ontwerp én ook lagere kosten.

5. Denk na over geluidshinder

Eén van de bezoekers vroeg Jelle hoe om te gaan met geluidshinder. Volgens Jelle kunnen wonen en nachtleven samengaan, mits je dit goed organiseert. Geluidsisolatie, een slimme gebouwindeling en duidelijke afspraken met bewoners en horecaondernemers zijn essentieel. Routing van bezoekers speelt hierbij een grote rol. Deze zorgt vaak voor meer overlast dan het feest zelf.

6. Neem goede adviseurs in de arm

Jelle adviseert om tijdig in gesprek te gaan met adviseurs: “Dit is natuurlijk een praatje voor eigen parochie, maar het is wel slim om in een vroeg stadium de juiste adviseurs te betrekken.” Hij adviseert adviseurs in de arm te nemen met de volgende expertise:

1.      Proces: Een ervaren CPO-begeleider of adviseur helpt bij het structureren van besluitvorming, het maken van goede afspraken over geld en het bewaken van het proces. Dit voorkomt scheve gezichten en teleurstellingen en versnelt de ontwikkeling.

2.      Financiën: Laat je adviseren over kosten, opbrengsten en financiering. Ga er niet vanuit dat je voor een duppie op de eerste rang kunt zitten. Je moet een overtuigend inhoudelijk plan hebben met een sluitende financiële onderbouwing, ook voor de lange termijn. Daarbij past ook een reële grondbieding.

3.      Ontwerp/techniek: Transformatie biedt geweldige kansen, maar het is ook ruimtelijk en technisch complex. De oude gebouwen hebben heel veel werk en aandacht nodig. Laat je door een architect goed adviseren over de ruimtelijke mogelijkheden, inclusief de mogelijkheden voor uitbouwen en optoppen. Maar ook over de constructie en de verduurzaming van het gebouw en de bouwkundige ingrepen die daarbij nodig zijn. En vergeet tot slot de nieuwe installaties niet.

7. Wees moedig!

Durf te dromen en durf initiatief te nemen, ook als je geen ontwikkelaar bent. De kracht van het NRE-project zat in het lef van de initiatiefnemers om zelf het voortouw te nemen, risico’s te dragen en hun eigen omgeving vorm te geven. Het NRE-terrein laat zien dat collectieve gebiedsontwikkeling niet alleen mogelijk is, maar ook leidt tot unieke, levendige en duurzame plekken. Met lef, samenwerking en slimme keuzes kan ook jouw project op de Tramkade een succes worden!